강남구 개포동의 마지막 퍼즐, 개포현대2차 재건축 상황 및 전망

서울 강남구 개포동은 강남권 재건축의 중심지로, 이미 많은 단지가 탈바꿈을 완료하거나 사업을 추진 중입니다. 그중에서도 ‘개포현대2차 아파트’는 개포지구 재건축의 마지막 블록으로 주목받고 있습니다.

이번 글에서는 개포현대2차 재건축 사업의 개요부터 진행 현황, 개포현대2차가 주목받는 이유와 투자 가치, 그리고 유의사항까지 자세히 살펴보겠습니다.

Table of Contents

개포현대2차 아파트

개포현대2차 아파트는 1986년에 준공된 13개동, 총 558세대 규모의 중층 아파트 단지입니다. 강남구 개포동 654번지 일대에 위치하고 있으며, 지하철 3호선 매봉역, 9호선 구룡역이 도보권 이용이 가능하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑하고 있습니다.

주요평형은 59평형과 48평형이며, 제3종 일반주거지역과 제1종 일반주거지역 혼합구역으로, 용적률은 약 156%, 평균 대지지분은 약 29.89평이기 때문에 사업성이 우수하다고 평가 받고 있는 곳입니다. 재건축 이후에는 정비구역 면적 62,251㎡로 자히 3층~지상 49층, 총 10개동, 1,122세대의 고급 주거단지로 탈바꿈할 예정입니다.

개포현대 2차의 학군으로는 구룡초, 대치중, 개포고 등 강남의 우수 학군이 인접해 있으며, 대치동 학원가와의 접근성이 좋아 뛰어난 교육여건을 지닌 곳입니다. 인근에는 강남역, 삼성역, 코엑스 등 핵심상권과 양재천과 달터근린공원 등 녹지 공간도 풍부해 주거 여건이 뛰어납니다.

개포현대 2차 재건축 사업 개요

재건축을 통해 개포현대2차는 최고 49층, 총 1,122세대(임대 189세대 포함)의 대규모 아파트 단지로 탈바꿈할 예정입니다. 재건축에 적용되는 기존 용적률은 250%였으나, 정비계획 변경을 통해 법적 상한인 300%로 상향 조정되었고, 이에 따라 사업성도 크게 개선되었습니다. 조합원 분양가 대비 자산 상승률을 보여주는 ‘추정 비례율’도 기존 96.09%에서 101.24%로 상승해 조합원들의 기대감이 높아지고 있습니다.

재건축 진행 현황

개포현대2차는 2016년 정밀안전진단을 통과하면서 본격적인 재건축 논의가 시작됐습니다. 이후 주민 간의 의견 조율을 거쳐 2023년 9월에는 주민동의율 64.1%를 달성해 정비구역 지정 주민제안을 완료했습니다. 서울시는 2025년 내로 정비구역 지정을 목표로 심의를 진행 중이며, 이후 조합 설립과 사업시행인가, 관리처분계획 등 후속 절차가 이어질 예정입니다.

2016년: 정밀안전진단을 통과하며 본격적인 재건축 추진의 발판을 마련함
2023년 9월: 주민동의율 64.1%를 달성하며 정비구역 지정 주민제안 완료
2024년: 정비계획 변경안 마련 및 주민공람 실시
2025년: 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비구역 지정 목표
이후: 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주 및 철거, 착공, 준공 목표

재건축 과정에서는 용적률과 임대주택 비율을 둘러싼 주민 간 갈등도 있었습니다. 일부 주민은 기존 용적률 250%와 노인복지시설 기부채납을 주장한 반면, 다른 측은 용적률 300%와 임대주택 도입을 선호했습니다. 최종적으로는 서울시와의 협의를 통해 용적률 300%, 임대주택 189세대 도입이 확정되었습니다.

투자 가치와 실거주 매력

개포현대2차는 입지, 학군, 교통, 자연환경 등 모든 요소에서 높은 점수를 받고 있으며, 재건축을 통해 더 큰 프리미엄을 기대할 수 있습니다. 현재 실거래가는 32평 기준 약 28~29억 원 수준이며, 재건축 이후 전용 84㎡ 조합원 분양가는 약 23.7억 원으로 추정됩니다. 동일평수 이동시 추가 분담금은 2~3억 수준으로 예상되므로 총 투자금액은 27억원 전후가 될 것으로 예상됩니다.

현 실거래가(32평 기준): 28~29억
조합원 분양가: 약 23.7억
추가분담금: 2~3억원 예상
총투자금액: 27~28억원 수준

특히 디에이치 퍼스티어 아이파크 등 인근 고급 아파트와의 시너지로 인해 지역 가치 상승이 더욱 기대됩니다. 향후에는 경우현 통합재건축, 개포우성4차, 도곡개포한신과 함께 재건축 완료후 개포 및 도곡동 일대의 고급 주거벨트를 형성하여 높은 프리미엄을 가져갈 것으로 기대되고 있습니다.

조합원 지위 양도 제한 및 매수 시점

개포현대2차는 강남구 투기과열지구에 포함되어 있어 조합설립인가 이후에는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지됩니다. 다만 10년 이상 보유, 5년 이상 거주 요건을 충족한 물건에 한해 예외적으로 거래가 가능하므로, 관심 있는 투자자는 조합설립 이전인 2026년 이전을 매수 타이밍으로 고려해야 합니다.

따라서 개포현대2차에 관심이 있는 분들은 조합설립인가가 예상되는 2026년 이전을 매수타이밍으로 고려해 보시기 바랍니다.

향후 일정과 리스크 관리

정비구역 지정 이후에는 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분인가 등의 절차가 남아 있으며, 착공은 빠르면 2028~2029년, 완공은 2033년 이후가 될 전망입니다. 이처럼 장기 프로젝트이기 때문에 추가 분담금, 이주 기간, 부동산 시장 변동성 등에 대한 리스크 관리가 중요합니다.

마치며

개포현대2차는 강남권 재건축의 마지막 황금 입지로서 입지적, 정책적, 투자적 가치를 모두 갖춘 단지입니다. 재건축이 완료되면 개포지구 고급 주거 벨트의 핵심으로 부상할 가능성이 높으며, 실거주자와 투자자 모두에게 매력적인 선택지가 될 것입니다. 다만 사업 진행 속도와 관련 규제, 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.