서울 서초구 방배동은 강남권 내에서도 입지적 우위와 학군, 자연환경을 고루 갖춘 지역으로 오랫동안 주목받아왔습니다. 그중에서도 방배13구역은 2,217세대의 대규모 아파트 단지로 탈바꿈할 예정이며, 향후 서초권 대표 랜드마크로 부상할 가능성이 큽니다.
이번 글에서는 방배13구역 재건축의 개요, 사업 진행 현황, 입지 조건, 분양 및 투자 전망, 그리고 방배13구역의 향후 가치에 대해 신뢰할 수 있는 자료를 바탕으로 정리해 보았습니다.
방배13구역 재건축 개요와 진행상황
방배13구역은 방배동 541-2번지 일대를 포함한 약 12만9891㎡ 규모의 재건축 정비사업입니다. 방배 13구역은 지하 4층에서 지상 22층까지 30개동, 총 2,217세대(조합원 1,530세대)의 대단지 아파트로, 사업시행자는 방배13구역 주택재건축정비사업조합이며 시공사는 GS건설입니다.
- 총 세대수: 2,217세대 (임대주택 375세대 포함)
- 건축 규모: 지하 4층~지상 22층, 30개 동
- 브랜드명: 방배 포레스트자이 (Forest Xi)
- 일반분양 예정 세대: 약 1,300세대
- 분양 예정 시기: 2025년 하반기 (예상)
사업은 2015년 정비구역 지정 이후 2016년 조합설립 인가, 2017년 사업시행 인가, 2018년 관리처분 인가를 받았으며, 2021년 이주를 시작해 2023년 말 철거를 완료했습니다. 정비계획변경안에 따라 2024년 5월 건축심의를 통과하였으며, 현재는 착공을 위한 절차를 진행 중입니다.
관리처분 인가가 2017년 12월 31일 이전에 완료되어 재건축초과이익환수제 적용 대상에서 제외된 점도 투자자와 수요자 모두에게 긍정적인 요소입니다.
- 2015년 11월: 조합설립인가
- 2017년 상반기: 건축심의, 교통영향평가 통과
- 2017년 9월: 시공사로 GS건설 선정 및 사업시행인가고시
- 2018년 9월: 관리처분계획인가
- 2021년 3월 ~ 2023년 12월: 이주 및 철거
- 2024년 5월: 건축위원회 심의 통과
- 2025년 2분기: 착공 및 조합원 재분양신청 진행 예정
- 착공 및 준공: 2025년 말 착공, 2029년 준공 목표
방배13구역 입지 조건
방배13구역은 2호선 방배역과 4호선 사당역 사이에 위치해 두 노선을 도보로 이용할 수 있으며, 서리풀터널 개통으로 강남 및 여의도 접근성이 대폭 향상됐습니다. 동작대로, 남부순환로, 경부고속도로 등 주요 도로망과의 접근성도 우수합니다.
교육환경 역시 이 단지의 큰 강점입니다. 서울고, 상문고, 동덕여중고, 서문여중고, 방현초 등이 인근에 위치해 있으며, 강남 8학군에 준하는 학군 프리미엄이 적용됩니다. 또한 대치동 학원가와의 거리도 차량 15~20분 거리로, 교육 여건이 뛰어납니다.
자연환경 측면에서도 매봉산, 우면산, 도구머리공원, 방배근린공원 등 풍부한 녹지와 접해 있어 쾌적한 주거환경을 제공합니다. 대규모 단지로서 단지 내 조경 계획도 프리미엄 아파트에 걸맞게 조성될 예정입니다.
- 교통여건: 2호선 방배역과 4호선 사당역 도보권(10분 이내), 동작대로, 남부순환로, 경부고속도로, 서리풀 터널 개통으로 강남과 서초 일대 접근 용이
- 학군: 방현초, 동덕여중고, 서문여중고, 상문고, 서울고 등 명문학교와 대치동 학원가 인접
- 생활환경: 매봉산, 우면산, 도구머리 공원, 방배근린공원 등 풍부한 녹지환경
- 인프라: 서울지법, 중앙지검, 대법원, 국립박물관 등 인접
투자 시 주의사항
방배13구역은 투기과열지구에 속한 지역으로 조합설립이후 조합원 지위양도가 제한됩니다. 다만, 예외 사항이 적용되는 물건들은 조합원 지위 양도가 가능합니다. 10년 소유 5년 거주한 조합원 물건, 각사업단계별 3년이상 지체되고 3년 이상 소유한 조합원 물건, 금융 및 공공기관 채무 이행을 못해 경매되는 물건 등이 예외 적용받을 수 있습니다.
- 10년 소유 5년 거주한 조합원 물건
- 각사업단계별 3년이상 지체되고 3년 이상 소유한 조합원 물건
- 금융 및 공공기관 채무 이행을 못해 경매되는 물건
방배 13구역은 관리처분인가 이후 3년 이상 착공을 하지 못하여 2025년말 착공전까지 3년 이상 소유한 조합원 물건에 한하여 양도가 가능합니다. 다만, 매수시 주의할점은 방배 13구역은 투기과열지구로 5년 재당첨 재한을 받으므로 기존 투기과열지구 내에서 5년 내 세대원 전원이 청약당첨 또는 입주권(조합원)을 통해 조합원 분양을 받은 경우에는 자격제한이 적용되니 참고하여 투자할 필요가 있습니다.
분양가 및 투자전망
구체적인 분양가는 미정이나, 가격 전망은 인근 유사 단지들과 비교해볼 수 있습니다. 또한, 방배13구역의 일반분양 세대 수가 많아 추첨제 물량도 풍부할 것으로 보이며, 신혼부부, 젊은 실수요자들에게도 기회가 될 수 있습니다.
- 방배그랑자이 (2021년 입주): 전용 84㎡ 기준 약 24억 원
- 방배아트자이 (2018년 입주): 전용 84㎡ 기준 약 21억 원
현재 방배 13구역의 조합원 물건 최저가는 19억원 수준(프리미엄 14.5억원, 권리가 4.5억원)이며, 전용 84 조합원 분양가 10억원 기준 시, 총 투자금액은 26억원 전후가 될 것으로 예상되고 있습니다.
- 조합원 물건 최저가: 19억원 수준
- 프리미엄 14.5억원 + 권리가 4.5억원
- 총투자비용: 26억원 내외
- 입주 후 예상금액: 32억원 내외
인근 방배 5구역(디에이치 방배) 기준 조합원 매매가가 추가 분담금을 고려할 경우 평당 1억원 수준으로 형성된 것으로 보아 입주가 예상되는 2029년 이후에는 물가 상승률을 반영하여 이에 걸맞는 가격에 도달할 것이라 예상해 볼 수 있습니다.
서초구는 서울 강남권에서 가장 안정적인 부동산 시장을 유지하고 있는 지역 중 하나입니다. 특히 방배동은 강남권 중에서도 상대적으로 개발 여지가 남아 있고, 노후 단지들이 재건축을 통해 고급화되고 있다는 점에서 지속적인 가치 상승이 기대됩니다.
방배13구역은 대단지 프리미엄, 자이 브랜드, 학군, 입지, 자연환경을 두루 갖춘 만큼 실거주자와 투자자 모두에게 매력적인 선택지가 될 것입니다. 향후 서초구 주요 재건축 단지들과 함께 시너지를 이루며 방배권 전반의 부동산 가치 상승을 이끌 것으로 보입니다.
다만, 재건축의 경우 조합 및 시공사의 신뢰도, 공정한 정보공개 여부 등을 꾸준히 체크하면서 사업 진행 상황을 주시하는 것이 중요합니다.
마치며
방배13구역 재건축은 입지, 브랜드, 단지 규모, 학군, 교통 등 모든 요소를 고루 갖춘 대형 사업입니다. 2025년 일반분양을 앞두고 실수요자와 투자자 모두의 관심이 집중되고 있으며, 방배동 일대를 넘어 강남권 전체에서도 주목받는 핵심 단지로 자리잡을 전망입니다. 해당 사업에 관심이 있으신 분들이시라면 분양 일정 및 향후 절차는 조합 공식 홈페이지 또는 정비사업 정보포털 등을 통해 지속적으로 확인해 보시는 것을 추천드립니다.
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