서울 집값 격차? 알고 보니 중심지 위계 때문이라고?

서울의 중심지는 왜 “강남”과 “종로”에만 주목받을까? 라는 생각을 해보신적이 있으신가요? 3도심 체제의 이면에는 서울 도시계획의 문제점이 숨어 있습니다. 이러한 문제점은 중심지 위계 때문에 발생하게 되는데요. 집값, 일자리, 도시경쟁력까지 연결되는 “서울 중심지체계”의 진짜 현주소와 재편 전략을 정리해 보았습니다.

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서울시 중심지체계 재편이 필요한 이유

서울은 대한민국의 심장이자 세계적 도시로 발돋움하고 있는 메가시티입니다. 하지만 과연 지금의 중심지 구조가 앞으로의 서울을 이끌어갈 수 있을까요?

서울연구원에서 발표한 정책리포트 제412호를 살펴보면 기존의 ‘2강 체제’에 따른 편중 문제, 기능 겹침, 계획과 현실의 괴리 등 다양한 이슈를 지적하며, 도시의 활력과 다양성을 높이는 다핵 네트워크형 구조 전환이 필요하다고 강조하고 있습니다.

서울의 현재 중심지체계

서울은 2040 도시기본계획을 통해 기존의 3도심(서울도심, 여의도·영등포, 강남), 7광역중심, 12지역중심으로 구성된 다핵 중심지체계를 유지하고 있습니다.

이 체계는 서울의 균형 발전과 도시 경쟁력을 목표로 설정된 것이지만, 실제로는 서울도심과 강남에 일자리와 인프라가 과도하게 집중된 ‘2강(強) 구도’가 지속되고 있습니다. 이로 인해 나머지 중심지는 제 역할을 하지 못하거나, 기능이 모호한 경우가 많습니다.

중심지 총면적의 10.5%에 전체 종사자의 46%가 근무
건축물 연면적의 57%가 3도심에 위치
대규모 사업체는 강남과 여의도, 서울도심에 집중

특히 이러한 집중 구조는 주거시장에도 영향을 미치고 있습니다. 실제로 서울의 부동산 시장에서는 ‘3도심’에 속한 지역의 집값이 장기적으로 더 안정적이며 상승 여력이 크다는 인식이 강하게 형성되어 있습니다.

강남과 서울도심, 여의도·영등포 일대는 고용·교육·문화·교통 인프라가 복합적으로 집중되어 있어 부동산 수요가 꾸준하며, 이는 주거 자산의 가치 보존과 상승 가능성을 높이는 요인이 되고 있습니다.

모호한 중심지 위계와 역할

도심·광역·지역 중심지가 모두 일자리 중심지로 설정되어 있어 위계별 기능 차별성이 부족합니다. 이로 인해 중심지 간의 명확한 분담이 어려워지고, 특정 지역에만 인프라가 집중되는 결과를 초래하고 있습니다. 그러나 이런 구분조차 현실에서는 불분명하게 작용하고 있습니다.

도심: 금융·공공행정 등 고차기능
광역중심: 정보통신·제조업 등 특화 시도
지역중심: 생활서비스 기능 위주로 역할 축소

계획과 현실의 괴리

서울의 중심지 계획은 장기적으로 추진되어 왔지만, 일부 지역에서는 계획 대비 성과가 미미하거나 개발 지연, 잦은 계획 변경으로 인해 실효성이 떨어집니다. 대표적으로 여의도·영등포는 도심으로 지정되었음에도 서울도심과 강남에 비해 개발이 더뎌 중심지 기능 수행에 한계가 있습니다.

해외 사례 중심지 전략은?

해외 도시들은 중심지 간 기능 분담과 연계 강화, 정기적인 진단, 지역 맞춤형 전략을 통해 중심지 체계를 유연하게 운영하고 있습니다. 서울도 이러한 모델을 참고해 중심지 간 차별화된 전략과 연결성 강화가 필요합니다.

도쿄: 지역 특성을 고려한 중핵거점 지정, 교통망 중심의 촘촘한 연계
런던: 중심지 위계를 명확히 정의하고 정기 진단 실시
베를린: 집객기능을 기반으로 도심 역세권을 핵심으로 설정

서울의 중심지체계, 이렇게 바뀌어야 한다

서울의 현재 중심지체계는 기능 중복과 비효율로 인해 도시 전체의 발전 가능성을 제한하고 있습니다. 중심지 간 위계 구분이 불명확하여 정책 집행의 효과성이 낮고, 특정 지역에 과도한 집중 현상이 발생하고 있습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 중심지체계의 재정비는 더 이상 미룰 수 없는 과제가 되었습니다.

① ‘활동 중심지’로 개념 확장: 단순히 일자리가 많은 곳이 아닌, 여가·문화·생활 인프라가 융합된 공간으로 중심지를 재정의해야 합니다.

② ‘다핵 네트워크형’ 구조로 전환: 중심지 간 기능 분담과 연계를 통해 자율적이고 균형 잡힌 도시활동 공간을 구성해야 합니다.

③ 도심은 선택과 집중으로 차등 관리: 서울역-종로-을지로, 강남 테헤란로, 여의도 금융지구 등 활동거점을 중심으로 도심을 압축 개발하고, 나머지 지역은 보완 기능 수행

④ 광역중심과 지역중심은 기능 고도화: 지역 특성에 맞는 산업·생활 기능을 특화하고, 생활권 중심의 서비스 인프라 확대

⑤ 도시계획 수단과 행정 지원 확대: 용도지역제의 유연한 적용, ‘공간혁신구역’ 등 신제도 활용, 민간의 창의적 참여 유도, 세제·재정적 지원 도입 등 종합적 접근 필요

마치며

서울의 지속가능한 성장은 다양한 중심지 간 유기적 연계와 기능 분담에 달려 있습니다. 단순히 공간을 나누는 것이 아니라, 사람과 활동이 자연스럽게 흘러드는 거점을 만들 때 비로소 진정한 글로벌 도시로 거듭날 수 있습니다. 지금 서울이 필요한 것은 ‘더 많은 중심지’가 아니라, 더 똑똑한 중심지 전략입니다.