최근 서울 지역 집값 상승이 무섭게 치솟고 있습니다. 이러한 집값 상승의 원인으로는 토허제 해제의 영향도 있겠으나, 서울 지역의 재건축단지들이 하나씩 베일을 벗으면서 서울 집값상승을 견인하고 있습니다.
이러한 재건축단지의 중심에는 방배신삼호 아파트가 자리잡고 있는데요. 방배신삼호아파트의 재건축을 통해 초고층 랜드마크 단지로 거듭날 예정이여서 투자가치와 수익성에 대한 궁금증이 점점 커지고 있습니다.
본 포스팅을 통해 방배신삼호아파트의 재건축 진행상황부터 입지분석, 그리고 투자가치와 수익성은 어느정도일지 함께 살펴보는 시간을 가져보려고 합니다.
방배신삼호아파트
방배 신삼호 아파트는 서울시 서초구 방배동에 위치하고 있으며, 준공한지 43년된 아파트로 재건축사업이 본격화되고 있는 단지입니다. 기존 481세대에서 재건축 후 920세대로 몸집을 두배이상 늘어날 예정으로, 전용면적 35평, 55평, 62평 등 중대형 평형으로 이루어진 재건축 단지입니다.
- 건축규모: 6개동, 41층, 총 920세대로 재건축
- 기존용적률: 200%
- 평균 대지지분: 27.7평
- 예상 완공시기: 2033년 목표로 진행
건축규모는 920세대로 약 14.7%의 135세대는 임대주택으로 공급될 예정이여서, 많은 사람들에게 기대를 모으고 있는 단지이기도 하며, 인근 지역의 신축단지가 많지 않아 인근 지역의 주택 공급확대는 물론 신축 아파트로서의 프리미엄도 함께 가지고 갈 수 있는 단지라고 볼 수 있습니다.
방배신삼호 입지 및 생활환경
방배신삼호아파트는 지하철 9호선 구반포역 인근에 위치하고 있어 지하철 이용이 편리하며, 인근에는 올림픽대로와 동작대로가 있어 차량이동에도 강력한 장점을 지니고 있습니다.
또한, 주변에는 서래초, 방배중, 세화여중, 서문여중, 세화고, 서문여고 등 명문 학군이 위치하고 있으며, 학원가도 형성되어 있다는 점과 강남 학원가와도 인근거리에 있다는 점도 아이를 키우는 학부모님들에게는 큰 장점이 될 수 있는 단지입니다.
그 외에도 카페골목, 신세계백화점, 롯데마트 등은 물론 강남성모병원 등이 인접하여 생활편의를 누릴 수 있으며, 인근 반포공원과 한강이 인접하고 있어 자연환경적 측면에서도 손색이 없는 단지라고 할 수 있습니다.
방배신삼호 재건축 진행상황
방배신삼호 아파트의 재건축 진행상황은 현재 조합설립인가가 완료 및 서울시 도시계획위원회의 심의를 조건부 통과한 상태로, 연내 시공사 선정을 위해 분주하게 움직이고 있습니다.
2012년 정밀안전진단에서 D등급을 받아 재건축 요건을 충족하였으며, 2016년 9월에는 정비구역으로 지정된 후 2019년 3월 조합설립인가를 받았습니다. 그 후 2024년 11월에는 서울시 도시계획위원회의 심의를 조건부로 통과한 상태입니다.
- 2012년 정밀안전진단 D등급
- 2016년 9월 정비구역 지정
- 2019년 3월 조합설립인가
- 2024년 11월 도시계획위원회 심의 조건부 통과
- 2025년 연내 시공사 선정 예정
- 2026년 사업시행인가 목표
- 2027년 관리처분인가 및 이주, 철거
- 2032~33년 준공 목표
조합원 지위 양도금지(예외적용)
방배신삼호 아파트가 위치한 지역인 서초구는 투기과열지구로 지정되어 있어, 조합설립인가 후 원칙적으로 조합원 지위양도가 금지됩니다. 다만, 현재는 예외적으로 양도가 가능한 상태입니다.
2019년 3월 조합설립인가를 받았음에도 3년 내(2022년 3월까지) 사업시행인가를 신청하지 못했기 때문이며, 현재 거래 가능한 매물은 조합설립인가에 동의하고 3년 이상 보유했거나, 5년 거주+10년 보유 조건을 충족한 경우로 한정됩니다.
향후 사업시행인가가 신청되면 매물 잠김 현상은 더욱 심화될 것으로 보이며, 이로인해 거래 가능 물건은 더욱 희소성을 띄게 되고, 지금보다 더 높은 가격으로 거래될 것으로 예상되고 있습니다.
투자전망 및 수익성 분석
방배신삼호아파트는 방배ㆍ반포권의 정비사업 수혜를 직접적으로 받을 수 있는 단지입니다. 역세권, 학군, 자연환경, 상권, 풍부한 생활 인프라까지 서울시 1급지에 어울리는 최고의 입지조건을 갖추고 있으며, 2025년 연내 시공사 선정을 목표로 사업 속도를 내고 있습니다.
현재 방배신삼호아파트의 실거래가는 27억 전후이며, 호가는 30억까지 올라가있는 상태로 평당 0.8~0.9억 수준이라는 것을 알 수 있습니다. 특히, 반포 디에이치클래스트(5,002세대), 래미안 트리니원(2,091세대) 등 초대형 단지들이 인근에 들어서며 시너지 효과를 통해 높은 시세를 형성할 것으로 보입니다.
현재 전용 84㎡ 조합원 동일 평형 배정 기준의 추정분담금은 추정비례율 92.7%를 적용할 경우 1.5억원 내외 수준으로 예상되며, 이를 감안할 때 총 투자금액은 29억원 전후가 될 것으로 예상됩니다. 방배신삼호아파트는 방배동 최고의 입지를 지닌 곳이기 때문에 반포 대장단지의 80%수준(비한강뷰)까지 따라갈 수 있을 것으로 예상하고 있습니다.
- 전용 84㎡기준 현재 실거래가 27억 원 전후 / 호가 30억 원
- 추정 비례율 92.7% 적용한 추가 분담금은 1.5억원 내외
- 총투자금액(실거래가 + 추가분담금총)은 29억원 내외
- 재건축 후 시세: 38억원 내외 예상
마치며
방배신삼호 아파트는 강남권에서 희소성이 높은 대형 평형 위주로 재건축 되는 단지로, 인근 다양한 생활 인프라와 강력한 교통을 통해 우수한 입지라는 것을 각인시켜주고 있습니다. 추후 재건축 프리미엄이 더해지면 강남권 신축 아파트 중에서도 높은 가치를 보여줄 것으로 기대되는 단지이므로, 방배신삼호아파트에 관심이 있으신 분들이시라면 조금이라도 빠르게 투자를 결정하고 준비하시는 것이 좋습니다.
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