서초구 판도를 바꿀 방배삼호 재건축, 진행상황부터 투자전망까지!

서울 서초구의 중심, 방배삼호아파트가 마침내 새로운 미래를 향해 나아갑니다. 1970년대 중반에 준공된 이 아파트는 오랜 시간 동안 지역의 대표적인 노후 주거지로 자리잡아왔지만, 최근 재건축을 통해 고층 주거단지로의 대변신을 예고하고 있습니다.

이 글에서는 단순한 주거 환경 개선을 넘어 서초구의 부동산 지형을 바꿀 중요한 이정표로 주목받고 있는 방배삼호아파트의 재건축 개요, 진행상황, 입지분석은 물론 투자전망과 투자시 주의해야하는 사항들까지 하나도 빠짐없이 정리해 드리고자 합니다.

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방배삼호아파트 개요

방배삼호아파트는 총 803세대로, 1차, 2차, 그리고 3차(10, 11동)로 구성되어 있습니다. 이 중 3차 일부(12, 13동)는 가로주택정비사업을 통해 별도로 추진되고 있으며, 1~3차(10, 11동 포함)는 통합 재건축이 계획되어 있습니다. 방배삼호 12, 13동 가로주택정비사업 개요를 살펴보면 다음과 같습니다.

위치: 서초구 방배동 759-3번지 일대
용도지역: 제3종 일반주거지역
구역면적: 4,820.8㎡
건축연면적: 30,022.97㎡
건폐율/용적률: 59.42% / 405.61%
건설규모: 지하 3층 ~ 지상 35층, 1개동
총세대수: 기존 96세대 → 119세대(일반분양 22세대)

이어서 방배삼호 1~3차 재건축 개요를 살펴보면 다음과 같습니다.

위치: 서초구 방배동 760-1일대
용도지역: 제3종 일반주거지역
면적: 정비구역 46,525.7㎡, 건축면적 9,800㎡
건폐율/용적률: 25.14% / 299.98%
건설규모: 지하 3층 ~ 지상 43층, 10개동
평형: 지하 3층 ~ 지상 35층, 1개동
총세대수: 983세대(임대주택 85세대 포함)

서울시 도시정비계획의 변경에 따라 2024년 말 기준, 정비계획이 최종 확정되었고, 향후 최고 49층 규모, 총 983세대(이 중 임대주택 85세대 포함)로 재탄생할 예정입니다. 재건축이 완료되면 방배신삼호단지와 함께 방배 권역의 랜드마크가 될 수 있을 것으로 기대되는 단지이기도 합니다.

사업성 개선의 핵심, 정비계획 변경

2023년 개정된 서울시의 ‘2030 도시 및 주거환경정비기본계획’에 따라 방배삼호아파트는 현황 용적률(266%)을 그대로 허용 용적률로 인정받게 되었습니다. 이는 재건축 사업의 수익성을 높이는 데 큰 전환점이 되었고, 기존 계획 대비 불리했던 공원 및 파출소 부지 기부채납 의무도 면제되었습니다.

그 결과, 추가적인 주택용지를 확보하게 되었고, 세대수도 1,005세대에서 983세대로 줄이면서 공원 의무면적 확보 요건도 충족할 수 있게 되었습니다.

재건축 추진 현황

방배삼호는 다양형 평형 구성과 대지지분 차이로 인해 오랜시간 동안 재건축이 지연되었으나, 2021년 10월 추진위원회가 정식 출범한 후 지구단위계획 변경을 위한 도시건축공동위원회 심의가 지속적으로 이뤄졌습니다.

2021녀 10월: 토지 등 소유자 동의율 60%로 재건축 추진위원회 승인
2022년 11월: 지구단위계획 변경으로 특별계획구역1로 지정
2023년 1월: 도시계획위원회 심의 통과
2024년 4월: 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안) 공람 공고 및 주민설명회
2024년 12월: 정비계획 변경(안) 제출 및 25년 1월 변경계획 가결
2025년: 연내 정비구역지정 목표

2024년 3월에는 주민설명회 및 공람공고가 완료되었고, 같은 해 5월 서초구의회의 의견청취가 마무리되며 정비구역 지정이 초읽기에 들어갔습니다. 2025년 1월 주민총회를 통해 정비계획 변경에 대한 동의를 확보했으며, 다음 단계로는 조합 설립, 시공사 선정, 사업시행인가 등의 절차가 예정되어 있습니다.

방배삼호 재건축 입지

방배삼호아파트는 교통, 교육, 생활 인프라 등 모든 측면에서 서울 내 최상위 입지를 자랑합니다. 인근에는 서문여고, 세화고, 방배중, 신반포중 등이 있어 강남 8학군 내 학군 인프라를 공유하고 있습니다. 지하철 9호선 구반포역과 7호선 내방역 사이에 위치하고, 도로망도 촘촘하게 자리잡고 있어 차량 접근성이 우수한 입지를 자랑하고 있습니다.

생활 인프라로는 방배로 및 반포권 학원가, 인근 고급 상업시설, 성모병원 등의 생활ㆍ인프라를 갖추고 있습니다. 이러한 입지 조건에 재건축 프리미엄이 더해지면서 향후 시세 상승 가능성이 매우 높다는 평가입니다. 특히, 기존 대비 고층 단지로 탈바꿈할 경우, 인근 신축 아파트들과 어깨를 나란히 할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

방배삼호 투자전망

방배삼호 아파트는 서초구 방배동의 핵심위치에 자리한 50년차 아파트로 재건축을 통해 983세대 신축단지로 탈바꿈할 예정입니다. 역세권, 학군, 다양한 인프라까지 압도적인 입지 조건을 자랑하고 있으며, 2025년 연내 정비구역 지정을 목표로 사업속도를 내고 있는 상황입니다.

최근 방배삼호의 실거래가는 24평기준 18억원 전후, 35평형 기준 23.5억원 전후의 거래가를 보여주었으며, 매물이 존재한다면 실거래가에서 약 2억원이 더해진 호가가 형성될 것으로 보입니다.

방배삼호보다 다소 못하다는 평가를 받고 있는 방배6구역인 래미안원페클라 입주권이 평당 1억원이며, 구반포 및 신반포의 경우 비한강뷰 기준 평당 1.5억원 전후로 형성되어 있는 것으로 보아 완공후에는 34평형 기준 5억원 정도의 시세차익을 기대할 수 있을 것으로 보입니다.

34평 호가: 25.5억원 전후
추정 분담금: 5.5억원
총투자금액: 31억원 내외(현호가 25.5억원 + 분담금 5.5억원)

유의사항 및 규제

현재 서초구는 투기과열지구로 지정되어 있어, 조합설립인가 이후에는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지됩니다. 다만, 예외 조항이 존재하며 일정 조건을 충족할 경우 양도가 허용되므로, 투자자는 관련 법규를 면밀히 확인한 후 신중히 접근해야 합니다.

현재, 방배삼호는 아직 조합설립인가 전 단계이므로 거래가 가능합니다. 추후 조합설립인가가 완료되게 되면 조합원 지위 양도제한이 본격화될 예정이며, 현재는 대형 평형의 일부 희소매물만 거래되고 있습니다.

또한, 분양가 상한제 적용 여부, 분담금 추이, 사업 인허가 일정 등도 지속적으로 체크해야 할 사항입니다. 방배삼호에 관심이 있으신 분들께서는 투기과열지구내 아파트이므로 취득세 세율 및 향후 양도세 절감을 위한 장기보유특별제도를 참고하여 전략을 구상할 필요가 있습니다.

마치며

방배삼호 재건축은 단순한 아파트 재건축을 넘어 서초구 방배동의 주거환경과 자산 가치를 한 단계 끌어올릴 대형 프로젝트로 평가받고 있습니다. 서울시의 제도적 지원과 사업성 개선을 통해 앞으로의 진행 속도에도 탄력이 붙을 전망입니다. 실거주 목적이든 투자 목적이든, 방배삼호의 재건축은 지금 가장 눈여겨봐야 할 핵심 사업지입니다.