서울 동남권 개발의 핵심축으로 꼽히는 거여마천뉴타운에서 오랜 시간 답보 상태에 있던 마천2구역이 마침내 본격적인 개발 궤도에 올랐습니다. 2014년 정비구역 해제 이후 약 11년 만에 재정비촉진지구로 재지정되면서, 거여마천뉴타운 전체의 조감도가 완성되는 순간입니다.
이번 글에서는 5호선 마천역 초역세권과 위례선 트램 등 우수한 교통환경과 다양한 생활인프라로 거여마천 핵심입지로 주목받고 있는 마천2구역 재개발의 개요부터 입지 조건, 개발 계획, 그리고 향후 전망까지 집중 분석해보겠습니다.
마천2구역 재개발 개요
마천2구역은 송파구 마천동 183번지 일원에 위치해 있으며, 총 면적은 약 7만7천㎡ 규모로 개발하는 주택정비형 재개발 사업입니다. 서울시는 해당 지역을 지하 2층~지상 최고 41층, 총 13개 동, 1,729세대(임대 456세대 포함) 규모의 대단지 아파트로 조성할 계획입니다.
이 중 456세대는 공공임대주택으로 공급되어 다양한 계층의 주거 수요를 충족할 것으로 기대됩니다. 2025년 도시재정비위원회 심의 통과를 기점으로 재공람과 정비계획 고시가 예정되어 있으며, 신속통합기획을 통해 속도감 있는 개발이 이루어질 예정입니다.
역세권과 초품아를 동시에 품은 입지 프리미엄
마천2구역은 지하철 5호선 마천역과 도보로 이동 가능한 거리에 위치해 뛰어난 대중교통 접근성을 자랑합니다. 추후에는 위례선 트램(예정)과의 연계를 통해 더블 역세권의 프리미엄도 기대해 볼 수 있습니다.
또한 인근에는 마천초등학교가 위치해 있어 ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’ 프리미엄도 누릴 수 있으며, 성내천 복원 사업이 병행되어 쾌적한 자연환경과 수변공간이 어우러진 주거 환경이 마련될 전망입니다.
- 교통: 지하철 5호선 마천역 초역세권 + 위례선 트램(예정) = 더블 역세권
- 초품아: 마천초등학교가 단지 중앙에 위치
- 쾌적한 자연환경: 성내천 복원사업으로 수변공간 마련
개발 특화 요소와 계획
이번 재개발은 단순한 노후주택 정비를 넘어, 도시환경 개선과 생활 인프라 확충까지 고려된 종합적인 도시계획입니다. 용도지역 상향 조정을 통해 토지 활용도를 극대화하며, 용적률은 약 299.73%로 계획되었습니다. 또한 마천역과 연결되는 선큰형 입체광장, 공공보행통로, 경관녹지, 사회복지시설 등이 포함되어 있어 주민들의 생활 편의성과 공동체 활성화가 기대됩니다.
거여마천뉴타운은 총 16,000여 세대 규모의 대형 택지 개발 사업으로, 마천2구역의 본격 추진을 통해 드디어 마지막 퍼즐이 맞춰지게 됩니다. 이 지역은 위례신도시와의 접근성, 다양한 교통망, 개발에 따른 인프라 확충 등으로 강남권 대체 주거지로 급부상하고 있으며, 향후 높은 미래가치가 예상됩니다. 실제로도 대형 건설사들의 관심이 집중되고 있어, 분양 일정에 따라 분양가와 청약 경쟁률에도 영향을 줄 것으로 보입니다.
진행상황 및 향후 일정
마천2구역 재개발은 서울시의 신속통합기획 제도를 바탕으로 진행되고 있어 상대적으로 빠른 진행이 예상됩니다. 현재는 정비계획 고시와 사업시행인가 단계를 앞두고 있으며, 이후 관리처분인가, 착공 및 분양으로 이어질 전망입니다.
- 2012년 정비구역 지정 → 주민반대로 2014년 해제
- 2020년 구역지정 신청 완료
- 2021년 서울시 신속통합기획 제도 적용
- 2022년 신속통합기획 2차 후보지 선정
- 2024년 3월 신속통합기획 가이드라인 확정
- 2024년 9월 재정비촉진계획 변경안 공람 완료
- 2025년 2월 도시재정비위원회 심의 통과 및 4월 재공람
다만, 재개발 특성상 조합원 분담금, 분양가 상한제, 분양 일정 등 변수들이 존재하므로 예비 청약자나 투자자들은 지속적인 정보 확인이 필요합니다.
투자전망
마천2구역은 마천 1구역과 4구역과 더불어 거여ㆍ마천 뉴타운을 구성하며 총 10,000세대 규모의 신도시급 개발이 진행되고 있습니다. 신속통합기획을 통해 기존의 정체된 재개발 사업이 다시 본궤도에 오르면서 주변 신축 단지들과 함께 높은 시세를 형성할 것으로 보입니다.
현재 마천2구역은 송파구 최남단에 위치하고 있으나, 5호선 마천역과 위례선 트램이 예정되어 있어 더블 역세권의 효과를 누릴 수 있는 것은 물론 수변환경과 인프라 개선 등 다양한 호재가 집약되어 실거주는 물론 투자 수요에도 매력적으로 다가오고 있습니다.
전용84㎡기준 조합원 분양가가 12억원 수준으로 프리미엄을 포함한 총 투자금액은 15~16억원 수준으로 예상되며, 거여마천 2-1구역을 재개발한 송파 롯데시그니처 전용84㎡의 매매가가 16억원 수준인점을 고려하면 입주 예상시점인 2030년에는 충분한 안전마진이 보장되있는 상황이라고 볼 수 있습니다.
마치며
마천2구역은 단순한 재개발 사업을 넘어, 송파구의 도시경쟁력을 높이고 동남권 주거지 구조를 바꿀 중대한 전환점으로 평가됩니다. 이미 완성 단계에 접어든 거여마천뉴타운의 일원으로서, 향후 분양 및 입주가 완료되면 새로운 주거 벨트의 중심지로 부상할 것입니다. 본 사업에 관심 있는 분들은 향후 공식 일정 발표에 주목하며 전략적인 접근을 진행해 보시기 바랍니다.
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