49층 재건축 예고된 잠실 장미아파트, 투자자들이 주목하는 이유

서울 송파구 신천동에 위치한 잠실 장미아파트는 1979년 준공된 대단지 아파트로 준공 후 45년이 지지난 2025년 현재 재건축을 앞두고 있어 투자자 및 실거주자의 주목을 받고 있습니다.

이번 포스팅에서는 장미아파트의 입지부터 재건축 추진 경과, 신속통합기획안의 핵심, 향후 수익 전망 등에 대한 전반적인 내용을 구체적으로 정리하였으니, 관심있으신 분들은 꼼꼼하게 살펴보시기 바랍니다.

Table of Contents

장미아파트 단지 개요

장미아파트는 총 33개 동, 3,522세대로 구성되어 있으며, 전용면적은 71㎡부터 196㎡까지 다양한 평수를 가지고 있는 단지입니다. 장미아파트의 대지지분은 17.6평에서 25.1평으로 장미아파트별로 상이하며, 3개의 단지 모두 우수한 사업성을 자랑하기 때문에 관심을 모으는 곳이기도 합니다.

재건축 후에는 용적률 300%가 적용될 예정이며, 최고 49층, 총 5,083세대의 대규모 단지로 변신할 예정입니다. 해당 세대에는 약 10.03%의 임대 509세대를 포함하고 있습니다.

입지 및 생활시설

장미아파트의 인근에는 중ㆍ고등학교가 위치하고 있어 교육 인프라가 우수한 것은 물론, 지하철 2호선 잠실나루역과 2·8호선 잠실역을 모두 이용할 수 있는 더블 역세권을 지닌 우수한 입지를 자랑하는 곳입니다. 또한 석촌호수, 올림픽공원, 한강공원 등 풍부한 자연환경과 인접해 쾌적한 주거환경을 자랑한다.

교통: 지하철 2호선선과 8호선 더블 역세권과 잠실광역환승센터 이용이 용이하며, 올림픽대로와 송파대로를 통해 도심 및 외곽 이동이 용이
교육: 잠실중, 잠동초를 품은 초품아 단지이며, 잠신중, 잠신고, 잠실고, 잠일고, 영동일고 인접하고 삼성ㆍ대치학군 이동이 용이하여 영동고, 압구정고, 현대고 등 강남 명문고 진학 가능
생활인프라: 단지내 상가가 잘 구성되어 있으며, 잠실역 인근 롯데타운과 방이동 상권 이용
환경: 북측에는 한강공원을, 동측에는 올림픽공원을, 남측으로는 석촌호수를 끼고 있는 자연친화적인 환경

재건축 추진 경과

잠실 장미아파트는 2016년 6월 추진위원회 설립 승인을 받으며 재건축의 첫걸음을 내디뎠습니다. 이후 2020년 3월에는 조합설립인가를 완료했고, 2022년 12월에는 서울시의 신속통합기획 대상지로 선정되었습니다.

2023년부터는 신속통합기획 수립 절차가 본격화되어, 2024년 6월 주민설명회, 8월 기획안 확정 및 송파구청 통보, 11월 정비계획 변경안 접수 등으로 사업이 점차 구체화되고 있습니다.

신속통합기획안의 주요 내용

서울시와 SH공사가 공동으로 마련한 신속통합기획안에 따르면, 장미아파트는 최고 49층, 총 5,083세대 규모로 재건축될 예정입니다. 이 중 약 10%인 509세대는 공공임대주택으로 계획되어 있습니다.

동 배치는 한강변을 따라 20층 이하로 시작해 안쪽으로 갈수록 40층 이상으로 높아지도록 설계돼 약 70%의 세대가 한강 조망권을 확보할 수 있을 것으로 보입니다. 이러한 이유로 조망, 일조권, 통풍을 모두 고려한 스카이라인이 형성될 예정이라 더 높은 투자가치를 기대할 수 있는 곳입니다.

상가 소유주와의 갈등

장미아파트 내 상가는 총 3개동으로, 이들의 재건축 방식과 분담금, 분양 조건 등을 둘러싼 논의가 진행 중에 있습니다. 아직까지는 상가조합과 아파트 조합 간의 입장차가 여전히 존재하며, 서울시의 중재가 적용된다면 충분히 해결이 가능한 사항들로 알려져 있습니다.

그럼에도 갈등이 장기화될 경우 사업 지연 가능성도 있기 때문에 장미아파트 투자 혹은 실거주를 생각하는 분들은 이해관계자 간의 원만한 협의가 진행되기를 희망하고 있습니다.

조합원 지위 양도 제한과 예외 사항

잠실 장미아파트는 투기과열지구 내 위치해 있어, 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지되어 있습니다. 하지만, 재건축 초과이익환수제 등의 규제와 더불어 사업시행인가 신청이 3년 내 이루어지지 않으면 예외적으로 지위 양도가 가능한데요.

장미 아파트의 경우에는 2020년 3월 조합설립인가를 받았음에도 사업시행인가를 진청하지 못하였기 때문에 5년 이상 거주 및 10년 보유 등의 조건을 충족한 경우에 한해 거래가 가능합니다. 하지만 현재 실거래 매물은 매물 잠김현상으로 매우 희소한 상태이며, 앞으로 이 희소성은 더 커질 수 있습니다.

향후 전망 및 투자 포인트

재건축 완료 시 장미아파트는 잠실권역 내에서도 프리미엄 입지를 자랑하는 초고층 브랜드 아파트로 탈바꿈하게 될 것입니다. 2025년 현재 32평형 기준 실거래가는 약 25억 원 수준을 보이고 있으며, 호가는 27억원 수준으로 재건축 기대감이 녹아 있는 상태입니다.

인근 잠실래미안아이파크(구 잠실진주) 전용 84㎡ 입주권이 추가분담금을 포함하여 평당 1억원으로 35억원 내외로 형성되어 있는 것을 감안할 때, 입지적 우위를 지니고 있는 잠실 재건축의 경우 그 이상의 시세 상승을 충분히 기대해 볼만하다고 보고 있으며, 특히 한강 조망 세대는 희소성과 상징성 덕분에 높은 수요가 예상됩니다.

반면, 향후 분담금 증가, 상가 협의, 심의 지연 등의 리스크도 존재하기 때문에 투자 시에는 관련된 내용을 확인하고, 거래 가능 물건이 맞는지 반드시 확인해야하는 등의 유의가 필요하다.

마치며

잠실 장미아파트는 입지, 규모, 재건축 기대감이라는 세 가지 요소를 고루 갖춘 단지로, 향후 서울 동남권 주거 지형을 바꿀 핵심 프로젝트로 평가되고 있는 단지입니다.

다만, 사업 성공을 위해서는 행정적 지원뿐 아니라 주민 간 협의와 갈등 해소가 뒷받침되어야 한다는 점이 중요포인트가 될 것으로 보입니다. 투자자와 실수요자 모두 변화하는 규제와 일정을 주의 깊게 살펴보며 신중한 접근을 통해 안정성을 높이는 투자를 진행할 필요가 있습니다.